¿Que riesgos corren aquellas personas que evitan la Ley de Alquileres?

La crisis histórica por la que atraviesa el mercado de alquileres es de público conocimiento. Cualquiera que esté buscando alquilar lo experimenta en carne propia: menor oferta y mayores precios. De hecho, se registro la mayor suba en % de los alquileres, de los ultimos 12 años.

Las subas pronunciadas, considerablemente por encima de la inflación, se deben por un lado a que ha mermado la oferta, y por el otro a que, desde mediados del año pasado, la ley de alquileres, pero también sucesivas medidas de emergencia por la pandemia, introdujeron nuevos costos y riesgos para los propietarios, que estos trasladan a los precios.

Los expertos coinciden en que la principal razón por la que los dueños son reacios a colocar sus propiedades en alquiler es la ley que regula ese mercado, que entró en vigencia a mediados del año pasado. La norma, con el objetivo de proteger al inquilino de precios y condiciones abusivas, introdujo una serie de regulaciones para el propietario.

Segun un relevamiento, 7 de cada 10 propietarios actuales, deciden estar al margen de la nueva ley de alquileres, pero, ¿de que manera se lleva a cabo dicho proceso?

En el caso de un contrato que se hubiera firmado antes de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres, y cuyo plazo todavía no hubiera vencido, no hay demasiados problemas. Lo usual es acordar una prórroga, por lo que se mantienen las disposiciones bajo las que se firmó el acuerdo.

El problema aparece con los nuevos contratos. El objetivo, casi siempre del propietario, es alquilar sin quedar sujeto a las disposiciones de la nueva ley, y sin embargo, como es el espíritu de cualquier contrato, sigue existiendo la necesidad de dejar por escrito (es decir, que sean legalmente vinculantes) las condiciones y garantías en las que se basa el acuerdo.

En este punto es que aparecen los artilugios para disfrazar lo que es un contrato de locación bajo otras figuras. Ahora bien, Cuando se utiliza una figura para evitar la aplicación de normas que son las que realmente corresponden, eso se considera fraude a la ley, y si alguien lo alega y lo prueba se aplican las normas de la figura que corresponda, o sea, la locación.

¿Cuáles son las consecuencias? Un arreglo de este tipo difícilmente sea detectado por el orden público, salvo que las partes tuvieran un conflicto y vayan a juicio. Pensemos en dos escenarios de conflicto factibles, uno a instancias del inquilino y otro iniciado por el propietario.

En el primero, por algún motivo el inquilino denuncia que hay una simulación y lo que es un alquiler se está rigiendo por un comodato. Allí, en lo que se denomina “juicio por reconocimiento de calidad de inquilino”, este debe justamente probar que no es un comodatario, alguien que ha recibido un préstamo gratuito, sino una persona que está alquilando y cuyo contrato no es el que corresponde.

Otra situación puede darse al revés, en la que el propietario quiere desalojar a un inquilino. Debe iniciar un juicio de desalojo por comodato, pero el inquilino podría responder que en realidad es un contrato de locación y que tiene derecho a permanecer tres años en el inmueble, como efectivamente permite la regulación de locaciones.

Si se probara la simulación, entonces se aplican las multas correspondientes. Además, tiene consecuencias impositivas para ambas partes. En principio, las consecuencias jurídicas de este tipo de simulación son de índole civil, no del derecho penal. 

- Cualquier consulta, no dude en contactarse con nosotros para una mejor y mas detallada informacion. 

JL Mangone Inmobiliaria

° Facebook: JL Mangone Inmobiliaria

° Instagram: @jlmangone.ok

° Web: www.jlmangone.com.ar

° Linkedin: JL Mangone Inmobiliaria

° Whatsapp: 11-3157-2643

° Telefonos: 2086-4053 / 4461-4001 / 4461-3499

° Direccion: Dr. Ignacio Arieta 2000, San Justo, Prov. Buenos Aires

° Colegiado: 269, La Matanza