Nueva Ley de Alquileres: Se proponen Cinco cambios para intentar aliviar a los Locatarios

- En Julio del año corriente, cumplió el primer año desde su implementacion, la nueva ley de alquileres en territorio nacional. Se dieron a conocer los aumentos establecidos por el indice del BCRA tal como lo dicta la ley, y debido al abultado porcentaje de aumento en los contratos de locacion, se plantean Cinco iniciativas para modificar e intentar aliviar a los Locatarios, promoviendo el acceso a la vivienda propia.

Segun un informe, durante el 2020 los alquileres aumentaron considerablemente, teniendo en cuenta que durante varias decadas, el aumento del alquiler nunca superaba la inflacion. Segun un estudio, anterior a la sancion de la ley, un alquiler representaba 1/3 del ingreso promedio. Hoy en dia, el canon locativo representa el 42% del ingreso promedio.

Ahora bien, ¿Cuales son los puntos que se plantean para tratar de revertir dicha situacion y aliviar el bolsillo de los locatarios?

1: Eliminar la obligatoriedad del Indice de Contratos de Locacion.

Desde este mes, para saber cuánto aumentan los valores, inquilinos y propietarios deben consultar el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central en el sitio oficial, que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte).

El informe plantea que el esquema tiene tres trabas principales. En primer lugar, que anula la posibilidad de propietarios e inquilinos de decidir cuál será la evolución de sus alquileres; en segundo, que la periodicidad anual frente a escenarios inflacionarios como los que tiene hoy la Argentina genera un salto muy alto; en tercero, el desconocimiento del índice.

En este sentido, los aumentos anuales estarán entre 41% y 45% durante julio de 2021 y entre 46% y 48% durante agosto de 2021. Entonces, un hogar que pagaba $25.000 pasará a pagar $35.750. A modo de ejemplo, esto en un sueldo de $80.000 significa un aumento de 13,4 puntos porcentuales, de 31,2% a 44,6%”, ejemplifica el escrito. Para la Fundación, una posible solución sería dejar el ICL como un índice de referencia no obligatorio o, en su defecto, “ir hacia un esquema con actualización semestral o con periodicidad a elección de las partes.

2: Mejorar las condiciones de las garantias

La nueva ley estableció una serie de garantías que los inquilinos pueden ofrecer y que los dueños deberían elegir. “Dado que este punto en la práctica termina siendo poco vinculante, creemos que es importante que la norma incorpore mecanismos de capacitación, difusión y concientización acerca de los beneficios de algunos tipos de garantías, como la bancaria o el seguro de caución”, sostiene el informe.

La propuesta es que se permitan pólizas de mayor cobertura e incentivos para los dueños a aceptar garantías no propietarias. “Son los bancos públicos y sus compañías de seguros quienes deben ofrecer ese tipo de garantías, como política activa de promoción. Por eso, también proponemos la creación de programas de subsidio y promoción del alquiler”, plantea.

3. Incentivar a pactar contratos extensos

En ese sentido, el informe propone mantener los tres años de plazo o volver al de dos años, pero con fuertes incentivos a pactar contratos por períodos más extensos. “Un ejemplo podría ser el artículo propuesto en el debate inicial, por el que siempre que ni el inquilino ni el propietario hubieran manifestado lo contrario con dos meses de antelación, el contrato se extiende automáticamente por un año más, bajo las mismas condiciones”, explica.

4. Registro del contrato

Aunque la ley estableció la obligatoriedad de registrar los contratos en la AFIP, es muy bajo el porcentaje de quienes lo hicieron. El informe sostiene que la medida tiene sentido, pero plantea: “Frente a los desincentivos y aumento de los costos al propietario del resto de las medidas, genera una mayor contracción de la oferta de alquileres presionando los precios hacia el alza, por un lado, y un traslado del costo impositivo al alquiler, al menos parcialmente, por el otro”.

En ese sentido, la propuesta apunta a evitar que más propietarios elijan no alquilar sus propiedades a partir del acompañamiento de la medida con “algún incentivo fiscal transitorio al que registre, como, por ejemplo, a partir de una mayor deducción posible en el Impuesto a las Ganancias o de modificaciones similares en otros impuestos”.

5. Devolución del depósito

La ley propone que se devuelva el depósito ajustado de la misma manera que el alquiler, pero con la posibilidad de revisión del estado de cómo se deja la propiedad. En ese sentido, la fundación propone que la devolución del depósito “se haga ajustada según valor del alquiler, pero luego de un tiempo prudencial en el que el propietario haya podido inspeccionar la unidad más allá de lo ocular”.

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JL Mangone Inmobiliaria

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